一、土地私有制

清代实行招垦优抚政策，境内耕地面积逐增，在自耕农大量涌现的同时，地主豪强加紧对农民土地的掠夺。清嘉庆后，在人口急增和荒地几无可垦的情况下，地主豪强更加肆意兼并、侵占土地,自耕农大多被迫充当地主豪强的佃户而成为佃农。清光绪十七年(1891)《巴陵县志》载:境内靠种田为生者之中，百分之六十为佃农。民国时期,滨湖淤积而成的洲土增加，因其土质肥厚,便于耕作，地主豪强竞相夺占。岳阳豪绅汪自辉在华容县万林湖、天心洲等地霸占近6万亩洲土，号称“洲土大王”。湖南省军阀赵恒惕等亦介入境内抢挽天福垸工程，占用万亩以上良田沃土。据1950年土地改革前统计：境内占农村总人数的9.67%的地主、富农占有土地达40.55%，人均土地7.7 亩；而占农村人口总数的47.77%的贫雇农(中农占地未记入)仅占土地13.71%，人均0.48亩。地主靠出租土地坐收地租、押租等形式剥削佃农；农民如遇天灾人祸，还得告贷缴佃田押金，“五月借一石,八月还三箩”，在青黄不接之时，利息高达“借一还二，借一还三”，广大贫苦农民挣扎在死亡线上。城镇土地除官署、军营、书院用地为公有外，其余土地大部分系官僚、资本家、地主、商人、帮会社团和小手工业者、居民所有。

1949年7月，境内和平解放。各县人民政府接管城镇土地。1950年对县国民政府、外国教会和官僚、地主的房地产陆续进行清查登记，全部接管和没收。城镇居民、小手工业者、商人据有土地仍属私人所有。同年1月起，各县开展声势浩大的土地制度改革运动。岳阳、湘阴、临湘、平江、华容县分别于1951年4月、6月和1952年春基本完成土改，1951 年春～1953年1月，先后结束土改复查工作。自此，废除了几千年的封建剥削土地制度，首次实现“耕者有其田”，广大农民真正成为土地的主人。但分给农民的土地仍属私人所有。

二、集体所有制

清末、民国时期，农村封建集体所有制土地主要有桥田、义渡田、茶亭田、慈善田、庙田、寺田、族田、会社田、水利田、祠堂田等,另外宗族、书院、学校、会馆、道观等还占有一定数量的宅地、山林地、莲湖、藕池、渔塘、园圃、苇地、洲土等，上述田、地除部分自用外，绝大部分租给农民耕种使用，其地租大部分被地主豪强所垄断、控制和把持。土改后，部分农民为解决劳力和生产资料不足的困难，逐步组织各种形式的互助组，入组土地所有权与使用经营权仍属私有。1953年，平江、岳阳、湘阴县对要求进一步提高互助合作力度的互助组进行并组，试办7个初级农业生产合作社。初级社土地仍属社员私有，但土地使用经营权由合作社集体支配。同年11月，湘阴县试办洞庭围高级农业生产合作社，至1956年底，湘阴、平江、华容、临湘县共建高级社2652个。高级社除分配给农户少量自留地和宅基地归其使用外，其余土地与主要生产资料属高级社集体所有，实行统一经营,按劳分配。

1958年8月，中共中央作出《关于农村建立人民公社问题的决议》，至9月底，境内共建人民公社72个。农村劳力、土地和主要生产、生活资料均由公社统一经营、统一分配和统一核算。1961年，坚持执行“土地、劳力、耕畜、农具”四固定，以生产大队为基本核算单位。1962年将基本核算单位下放到生产队。同年9月，按照中共中央《农村人民公社工作条例〈修正草案〉》的规定，以队为基础，公社、大队、生产队三级所有集体土地制度被确定。社员的自留地(山)和宅基地由其无偿使用，但所有权仍属集体，并限制集体土地出租和买卖。1982年《中华人民共和国宪法》对集体土地制度列入法律条文。1998年国家颁布的《土地管理法》明确土地实行全民所有制和劳动群众集体所有制。

三、全民所有制

清末、民国时期的屯田、无主荒山荒地、新淤洲土、财政田以及被判入官的非国有土地等均属国有土地。民国35年颁布的《土地法》规定：天然形成的湖泽、可通航运之水道、公共交通道路、矿床地、名胜古迹等土地均不得为私有，但国有土地常遭官绅豪强侵占。据1949年统计，境内国有土地15万多亩，全部租给农民耕种,由国民政府经营单位或屯垦机构收取地租。土改时，将原属地主使用先进农具耕种的农田，为满足较先进设备加工而种植的大竹林、果园、茶园、牧场等，土改分配时提留的机动田、水利建设用田，由区乡政府管理的山林、湖田甩亩、洲土以及湖、沼、河、港、铁路、公路、河道、原始大森林、荒山荒地、大水利工程、矿山等均纳入县财政而为全民所有。1952 年，对城镇无主户房地产实行政府代管、限期申报和办理手续，代管期满宣布归公的政策。1954年，根据国务院颁发的《关于国家建设征用土地办法》规定，凡国家机关、企业、学校、社团、公私合营企业、私营企业和私人文教事业征用的土地，其产权均属国有。1956年，对城镇资本主义工商业者的房地产和其他财产采取赎买政策收归国有。1958年6月，各县对城镇私有出租房屋采取政府经租的形式，实行社会主义改造。1967年停止付租,私人出租房地产转为全民所有。同年12月，各县将城镇私人土地收归国有。至1973年底，境内城镇土地全部为国家所有。随着建设需要，征用农村集体土地，农村国有土地面积逐步扩大，1991年，全市农村国有土地约440.93万亩，占总面积的19.71%。90年代，城镇建设迅速发展，国家建设用地逐年扩大。至1999年底，全市农村国有土地减至430.5万亩，占全市土地总面积的19.2%。